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【網路地產王/曾炳鈞/綜合】

　　內政部建築研究所暨中華民國住宅學會公布第一季房地產景氣動向，綜合判斷分數為13分，較上一季上升1分，景氣對策訊號連續兩季呈現綠燈，屬於安全穩定範圍，尤其中部地區業者對於未來房市相對樂觀。不過調查也指出，房市投資客占三至四成，政大地政系教授張金鶚認為，日前央行升息是房市反轉指標，投資客拋售套利的力道將會發酵，最快半年後，房價將微幅下滑。

■　投資客占3~4成 一旦拋售反轉力道高

　　內政部建築研究所委託中華民國住宅學會，調查全台第一季房地產景氣動向，超過半數受訪的房產業相關廠商認為，第一季比前一季景氣好轉；若以地區分析，北部與南部業者認為景氣好轉的比重介於四至五成，卻有高達六成二的中部業者認為景氣變佳，較北部與南部業者更加樂觀。

　　在調查房市投資客部分，仲介與代銷業者研判投資客占四成以上，金融機構預估投資客比例近四成，至於建商與營造普遍認為，投資客不到三成；以北中南地區觀察，北部投資客最高，接近四成，中部次之，約三成五，南部投資客則占三成左右。政大地政系教授張金鶚表示，占整體房市三至四成的投資客，目前的身分是「需求者」，一旦脫手套利，身分丕變成為「供給者」，加乘效果的反轉力道，恐怕高達八成。

■　房價何時下修？ 最快就在下半年

　　預測未來房市景氣，不動產相關業者認為，整體仍呈現持平穩定趨勢，但對於下半年房價看法漸趨保守，甚至可能出現微幅下修。張金鶚分析，從央行宣佈升息半碼即可了解，這不但具備宣示意義，也可能是房價反轉的重大指標，尤其對於北部地區影響較大，投資客將伺機套利出場，預計最快半年後就會發酵。

　　此外，政治大學台灣房地產研究中心暨國土規劃及不動產資訊中心，也將再度檢驗台北市房價泡沫化的問題。根據了解，今年第一季的房市泡沫價格佔房價比例，已持續攀升到43%。學者呼籲購屋族，勿受過度渲染的訊息影響，勿以投資為目的，先計算可以支付的房貸與房價，再决定進場購屋時機。

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央行總裁彭淮南關切資產價格，央行要求國內銀行撰寫評估報告，擬改變現行銀行房貸階梯式利率做法。 （本報系資料庫）

國內銀行是在1996年開始推出階梯式（或稱分段式）房貸，即把20年的房貸分為二段、三段或四段計息，每一階段的利率不同，但大致是「前低後高」，目前有逾九成房貸都是採階梯式利率計息。銀行認為，如果房貸利率改成一段式，利率可能會拉高至2.2%以上。

央行前一次較大規模變更房貸計息方式，是在2002年把房貸由固定利率改依定儲指數利率浮動計息，銀行主管指出，如果本次央行要銀行取消階梯式房貸，將是近七年最大幅度變更房貸計息方式

包括台灣銀行在內的七家大行庫目前首段房貸利率（通常是貸款前半年）最低僅1.5%左右，第二段則介於1.7%至1.9%，部分民營行庫前段利率更下殺到1%。

相關人士指出，央行總裁彭淮南9月理監事會議強調會注意資產價格後，央行內部就著手分析北部房價高漲的問題，並認為現行階梯式房貸的首段利率過低，除了可能讓民眾誤判自身還款能力，利率水準也無法實際反映銀行承受風險。

尤其房市投機客看準前半年房貸利率甚至不到1%，大量借款後投入房市，這些投機客幾乎沒有資金成本，卻一路炒做推升房價，讓受薪階級因房價高漲而買不起房子。

兩周前央行曾要求各行庫針對一段式房貸評估，但銀行考量一段式利率將失去吸引民眾轉貸的誘因，反彈聲浪極大。有大型行庫主管更表示：「如果全市場都是一段式房貸，銀行等於沒有定價策略可言。」

相關人士指出，央行尊重銀行定價，但仍不希望給投機客炒作空間，最後央行和銀行達成的共識是減少計息階段和縮小利差，例如把現行的三段式房貸改為兩段式，並把第一段適用時間從現行半年之內拉長至兩年或更久；此外，銀行各階段適用利率差異要縮小。

行庫主管表示，央行確實已詢問銀行階梯式房貸改良方式，也「暗示」一率到底的模式最適當，但考量衝擊太大，行庫現階段仍以各種貸款模式並行的方式，讓客戶自行選擇。

政府態度丕變，投資人擔心政府對房市心態偏空，已在市場產生效應。不少房仲業者店頭今天上午紛紛接到投資客詢問「該不該賣」，有的甚至直接表明委售。全國不動產董事長葉春智表示，套房殷鑑讓投資客不敢大意，短期恐怕掀起一波恐慌性拋售潮。

淡大產經系副教授莊孟翰也認為，目前政府的態度，對市場信心確有相當影響，在預期未來房價可能下跌、議價空間加大之下，可能會有較多物件釋出市場；不過他認為房價掉下來是好的，因為市場可以回到真正需求，降低泡沫風險。

馬政府去年上台後，一路作多房市，包括低利優惠房貸、兩岸題材、降低遺贈稅等，但近來態度180度大轉變。除了優惠房貸到期不續辦，各部會這兩天更是同步出手，包括央行找銀行控管房貸授信風險、行政院長吳敦義、經建會主委、財政部長同聲表示房價過高；內政部決定取消停車容獎等。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，政府由作多轉作空，對市場信心毫無疑問是一大打擊，但投資人更擔心的，恐怕是在央行、行政部門關切下，銀行是否採取相關的降低房貸成數相關措施，一旦出現，未來市場變化難以預料。

她指出，前兩三年火紅的套房，就是因為金管會找銀行「聊天」，提醒要控管套房風險，銀行原本只是從8成5、9成降為8成，未料發生連鎖效應，市場急凍，銀行於是再急降成數到五、六成，甚至拒做，最後套房出現瘋狂拋售逃命潮，市場全面崩盤。

全國不動產董事長葉春智認為，這一波大台北投資客口袋雖很深，但有套房前車之鑑，部份投資人近期內可能會採取波段獲利了結，先跑先贏。但在市場空頭氣氛急速發酵下，這些先跑的投資人，未必能以目前房價順利跑掉，這將帶動其他投資人也加入拋售行列。

不過葉春智強調，由於年底政府可望簽訂ECFA、MOU，再加上開放陸資來台購買不動產，這種拋售潮時間不會很長。

房價高漲，不僅一般民眾望屋興嘆，連央行總裁彭淮南都大嘆買不起。但追根究柢，房價等「資產」價格所以節節上漲，和央行長期營造的低利環境脫不了關係。

過度浮濫的資金會推升資產價格，是相當簡單的道理。央行今年2月將重貼現率降到1.25%的歷史新低，釋出大量貨幣，雖說是為了因應金融海嘯可能帶來的系統性風險，但也相對讓國內資金成本下降，給投機客炒作的大好機會。

對滿手錢的銀行，即使利潤薄如紙，只要能去化資金都值得一試，加上政府帶頭推出低利優惠房貸，銀行自然跟進辦理，引發一陣房貸殺價風；低利率加上寬限期兩大誘因，讓民眾除了自住需求，也開始思考如何買房致富，建商推波助瀾下，一筆筆創天價的房價就此產生。

央行想平抑房市投機氣氛的立意良好，但卻搞錯了對象，因為如今飆上天的房價正是央行長期低利政策的後遺症之一。政府先前大推1.3%低利的優惠房貸，對銀行以自有資金辦理同利率水準的房貸卻大加撻伐，更流於只許州官放火、不許百姓點燈。

房價高漲的問題確實值得關心，但只要低利環境一天不改變，民眾在擔心「利息被物價吃掉」的情況下，轉進房市求資產「保值」和「增值」 是不得已的選擇；要解決房市被炒作的問題，央行可能必須回過頭檢討貨幣政策是否到了該修正的時候。

當然，房市的問題絕對不僅來自資金，政府先前多項政策都助長了這波房市炒作風，政府想對症下葯，對房屋短期轉手者課徵重稅或提供有實質住屋需求者更合理的購屋選擇或補貼，都是解決方案，絕對不是彭淮南出來喊一下，就可以讓投機客回頭是岸。

不到兩個月的時間，彭淮南這位6A級總裁已動用匯市和房市「彭三條」，讓股、匯和房市人仰馬翻，這樣的心戰喊話固然達到央行預期效果，抑制股匯和房市熱度，進而避免資產泡沫化形成的通膨壓力讓央行被迫升息，卻也嚴重干擾市場投資秩序。

台灣身為小型開放經濟體，彭淮南想以拖待變，磪定基本面復甦後再終結資金行情的心態，並不難理解；以過去經驗來看，央行也不願在各國升息時身先士卒，通常會等到美國行動後再表態，以儘可能縮小寬鬆貨幣退場的後遺症。

台北居大不易！有房子的人慶幸「還好買得早」，沒房子的則感嘆「買不起」。

四十歲的陳先生在一家企業當業務，月入約五萬元，與太太、兩個小孩擠在租來的小套房裡。大女兒剛上小學，需要一個寫功課的地方，但他連換一間較大的公寓都租不起，台北市隨便一間老公寓要價近千萬元，他說「我一輩子都別想」。

台北市南京東路巷內一家平價日本料理的主廚何先生，年輕時經常換餐廳上班，這次忍了八年沒有跳槽，因為他想存錢買房子。八年下來存款雖增加，但房價上漲速度更快，他現在在台北市區內只買得起「兩坪」。

在媒體工作的張雅惠說，台北市房價高到不行，她五年前在大安區買了間舊公寓，短短幾年已漲了五成，如果沒有父母「金援」，根本買不起台北的房子。她認為，政府不應該放任資金流到房市和股市，把價格愈炒愈高，最好能提供優惠房貸，規定年所得標準以下的才有資格申請。

洪太太在台北市經營彩券投注站，她說，薪水上漲的速度跟不上物價及房價，以前經濟環境較不好，但父母還有能力買房子；現在經濟環境改善了，反倒沒能力買房子。

在網路公司上班的施駿耀六年前想買房子，在台北市看了一圈，動輒上千萬元，根本買不起，最後找到板橋市，一坪不用十八萬元。他說，當然希望住台北市，但現在只能「以屋換屋」，有機會賣掉再買台北市房子。