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常帶頭「創新高」的預售屋，春節後也開始出現「價格破壞」的現象，台北市信義計畫區內的豪宅建案「台北信義」，去年總統選後每坪欲開價200萬元，目前成交價已降至110萬至150萬元、降幅約四成。

由於周邊有不少百萬元身價的中古豪宅，對包括前總統陳水扁住的「寶徠花園廣場」等豪宅，都造成房價修正賣壓。

房地產市場的「價格破壞」效應，是以低於區段行情一至三成的價格行銷，進而影響周邊個案的銷售情形。

住展雜誌研發長倪子仁表示，以房地產市場角度，戶數小、量體不大，因不具指標性，不會對區段行情產生太大影響；若是案量龐大，單價又低，地點也不錯的重量級預售或成屋個案公開，就會引發所謂的吸盤效應及價格破壞效應。

海悅廣告副總經理曾俊盛證實，台北信義春節後的每坪成交價，已降至120萬元，因為與其開高價讓客戶亂砍，不如「一次到位」，降價後立刻加速成交，目前已售出20多戶，預計329檔期公開時，總戶數76戶的銷售率可望突破五成。

位於大直重劃區明水路上的「墨香明水」預售案，成交單價也降至73萬元，比大直地區平均房價80萬至85萬元便宜12%；未來大直重劃區內新成屋，要站上每坪70萬元的機率已不高，這也使內湖房價受到相同的比價效應。

另外，北縣淡水紅樹林捷運站旁的新成屋建案「摩納哥」，打出低單價、低自備款與高額房貸的策略，每坪成交價20萬元，較淡水地區平均房價24.1萬元低17% ，使淡水與八里一帶銷售的個案噤若寒蟬，預計近期淡水與八里兩區房價的破壞效應會更加明顯。

降價，已成房地產市場主流！信義房屋昨天宣布，開春後已全體總動員，與賣方屋主溝通降價，目前已有高達七成（超過1萬筆物件）中古屋賣方降價了，平均降價幅度7%到8%，是房地產業界有史以來最大規模降價活動。

根據信義房屋統計顯示，台北市待售的中古屋，屋主同意調降價格者平均每戶調降168萬元；其次為高雄市，平均調降144萬元，降幅為8.1%；台北縣降77萬元；台中市降118萬元。

其中，台北市超過6成物件降價達5%以上；台中市則有8成賣方降價幅度超過5%。

信義房屋忠孝店店長黃浩中指出，忠孝新生商圈公寓與大樓一向「指名度」高，目前普遍每戶售價都下調100萬到200萬元，例如北科大華廈就從原來2,450萬元降到2,250萬元、仁愛金山極品從2,475萬元一次減到2,000萬元。

去年下半年房市急凍後，各家房仲業者就陸續勸說屋主讓價，紛紛在房仲網站上開闢低價或特惠專區促銷物件，希望在低迷的買氣下殺出一條血路。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，「降價」已經是目前市場主流，今年以來屋主平均都降價6%到10%；住商不動產1月起要求加盟店提供超低底價物件，成交率比一般物件高出1到2倍。

永慶房仲延展部協理黃增福說，去年下半年後，業務就開始積極和屋主溝通降價，降幅大約在5%到15%左右，去年11月開闢特惠專區後，專區物件也明顯去化快速。

台灣房屋也祭出超低價店面特賣，台灣房屋不動產研究室經理古景良說，推出特惠後，讓年前出現了一波買氣，而平均全省店面，售價調降幅度在1成到2成間。

景氣冷颼颼，過去被視為預售屋重要檔期的329，今年卻出現空前冷清，去年總銷2200億左右的預售屋推案量，今年只剩900億，大幅萎縮了近六成之多，信義房屋代銷事業部延展組主任劉東秉說，「這應該是史上最冷的329檔期！」

■ 預售屋看跌？劉東秉:還會更冷

劉東秉說，除了上市櫃建商必須推案，才會有財報數據之外，不少小型建商現在都選擇韜光養晦，按兵不動，因此，今年329的推案量少的可憐，「可以預見的是，預售屋價格可能又有一波小跌的空間！」

329檔期這麼冷，劉東秉分析，不代表購屋需求已經消失，主要是因為目前市場信心不足，購屋族都寧可把錢放在口袋裡，也不願意拿出來買房子，因此，建議消費者，把今年當做功課年，多花點時瞭解市場與行情，隨時準備進場購屋，「而今年的預售屋銷售數字，可能還會比去年更差！」

■ 自住客撐場 2~3房產品成主力

329買氣不振，就算勉強推案的建商，也在產品上做了大幅調整。過去常見的大坪數產品，現在全變成票房毒藥，銷售的主力產品變成2~3房，房市多頭時，包括三重、板橋等次級地段推出的大坪數豪宅，現在全都被打入冷宮，買氣冷冰冰。

此外，投資客退場，今年仍然是自住客撐場的局面，不過劉東秉分析，因為景氣實在太差，消費者對建商的信心也缺缺，過去以預售屋為主的大台北房市，現在出現更多「先建後售」的成屋案件，值得注意的是，過去成屋市場多是集中在區位較偏遠的次級區域，購屋族群也屬於經濟能力較差的低階購屋族，但最近連中高階購屋族群，關愛眼神也逐漸轉向成屋市場，「這顯示預售屋市場的空間，已經越來越狹窄！」

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失業潮正波及房貸市場，大型行庫觀察，愈來愈多人繳不出房貸讓斷頭屋激增。去年第四季法拍屋數量微幅增加，幅度約5%，如果法拍屋數量沒有控制住，未來將形成銀行只敢貸給菁英客戶的情況，收入不佳的客戶，將愈來愈難申貸。

據了解，多數大型行庫目前房貸逾放比率約在2%，較銀行整體逾放約1%至1.5%高。行庫指出，一旦房貸逾放比率有上升的趨勢，將迫使銀行業者愈來愈挑客戶。

對於學者建議銀行將房貸利率降到1.5%，以提振不動產景氣的說法，合庫銀總經理林田說，目前行庫的房貸業務資金成本，約為1.2%至1.5%，如果利率降到1.5%，勉強來看是剛好打平。但這還未算計可能產生的逾放，如果未來發生逾放，1.5%的利率水準，等於是要銀行賠錢做房貸生意，銀行也必須有「合理利潤」對股東交待。

土銀總經理蘇樂明表示，銀行可以少賺，利率可以儘量低，但是有許多必要的支出，不能到賠本賣的地步，如果銀行垮了，對產業也不會有幫助。

行庫高層指出，要刺激房地產，重點是房價而不是利率，以台北市為例，大安區一坪還有60萬元的行情，一般上班族要存多少錢才有能力購屋，如果一味要銀行降利率，可能會變成讓部分有錢的人繼續炒房地產。